Bien choisir son crédit immobilier est primordial et peut vous faire économiser de l'argent sur les remboursements, grâce à un meilleur taux d'intérêt. Il est important de bien s'informer et de négocier.
PrincipesEn matière de crédit, il existe deux grandes familles :
- les prêts aidés (prêt à taux 0, 1% logement, prêt conventionné, prêt d’accession sociale, prêt locatif intermédiaire…),
- et les prêts classiques.
Les premiers sont soumis à des conditions réglementaires, les deuxièmes, vous permettront de financer toutes sortes d’opérations immobilières (achat de terrain et construction, achat neuf ou ancien, résidence principale, secondaire ou locative, travaux...).
A noter que les crédits classiques peuvent également venir en complément d’un prêt aidé (à taux 0%, 1% ou Epargne Logement). Ils sont remboursables en général par mensualités (mais aussi par trimestre, semestre ou année selon les cas), et courent sur une période allant de 3 à 20 ans, voire 30 ans, selon les établissements.
Endettement et apport personnelEn premier lieu, déterminez votre capacité de remboursement en fonction de vos ressources et, éventuellement, de votre endettement existant.
D’une manière générale, les banques et établissements de crédit n’acceptent pas un endettement supérieur à 30 % de vos revenus. ??
Il vous faut également évaluer votre apport personnel qui doit généralement couvrir environ 10% de votre budget, les 90% restants étant couverts par le recours à un crédit classique. L’apport personnel est aussi envisagé par les établissements de crédit comme un test de vos capacités d'épargne et vous permet de négocier plus facilement votre taux d'intérêt.
Les différents prêts aidés
Le 1% logementDestiné aux salariés, ce prêt leur permet d’acquérir une résidence principale ou d’y réaliser des travaux grâce à l’aide de leur employeur. Il est financé par les entreprises privées qui, chaque année, sont tenues de consacrer une somme égale à 0,45% des salaires versés pour favoriser le logement des salariés.
Cette aide, précédemment appelée 1% patronal, permet de financer l'achat d'un logement neuf, d’un terrain nu si l’habitation est construite dans un délai maximal de quatre ans, d'un logement ancien à rénover de plus de vingt ans (les travaux effectués doivent représenter au moins 20 % du prix de l'acquisition) ou d'un logement ancien sans travaux (si vous n'avez jamais été propriétaire de votre logement principal et s'il s'agit d'un changement de résidence dans le cadre d'une mutation professionnelle ou de l'acquisition d'un logement HLM).
La durée du prêt est comprise entre 3 et 10 ans.
Les bénéficiairesCe prêt concerne les salariés des entreprises industrielles ou commerciales employant au moins dix salariés. A partir de là, tout le monde y a droit car le prêt est attribué sans condition de ressources. Des majorations peuvent être consenties en fonction des capacités financières du demandeur.
Le montant du prêtLes sommes prêtées vont de 6 400 € à 17 600 € selon le lieu d’achat.
Le taux varie selon qu'il soit accordé par un organisme collecteur (2% par an) ou l'employeur (taux maximal de 3% par an) hors assurances, garantie et frais de dossier.
La situation géographique conditionne également le montant : de 9 600 € à 17 600 € pour l’agglomération parisienne ; de 8 000 € à 14 400 € pour les autres communes d'Ile-de-France, les villes de plus de 100 000 habitants, certaines communes du département de l'Oise et les îles non reliées au continent ; de 6 400 € à 11 200 € pour toutes les autres communes.
Un complément de prêt (entre 1 600 à 4 800 €) peut aussi être accordé à une personne achetant pour la première fois un logement neuf, à une famille d'au moins trois enfants ou en cas de mobilité professionnelle.?
Le remboursement La durée de remboursement est comprise entre 5 et 20 ans.
Le taux est très avantageux. Lorsque les deux conjoints travaillent, ils peuvent, chacun dans leur entreprise respective, bénéficier du prêt à condition que le montant total des deux prêts ne dépasse pas le plafond fixé pour l'obtention d'un seul prêt.
Vous n’êtes pas sûr d’obtenir le prêt car, une fois la demande faite auprès de l’employeur, celui-ci se réserve le droit de refuser la demande si les fonds disponibles ont déjà été utilisés ou destinés en priorité à certaines catégories d’employés. L’obtention du prêt est très réglementée et les montant prêtés n’atteignent que rarement les plafonds.
Prêt à taux 0 (zéro)
Le prêt n’est accordé qu’à des personnes physiques réalisant leur premier achat immobilier en tant que résidence principale.
L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, au cours des deux dernières années précédant l’offre de prêt. Cet outil permet de construire un logement, de l’acquérir en vue d’une première utilisation, d’aménager des locaux non destinés à l’habitation ou un logement ayant déjà été occupé et effectuer des travaux d’amélioration si nécessaire. Il permet également d’acheter des dépendances (garage, place de parking, espace vert).
Les bénéficiairesPour profiter de ce prêt, il ne faut pas dépasser les plafonds de ressource établis.
Notez d’ailleurs que depuis février 2006, les plafonds de la zone A ont été rehaussés.
Pour cette zone qui comprend l’agglomération parisienne, la Côte d’azur et le Genevois français, ils sont désormais de 25 000 € pour une personne, 35 000 € pour deux, 40 000 € pour trois, 45 500 pour quatre et 51 900 € pour cinq.
Pour le reste de la France, ils sont de 18 950 € pour une personne, 25 270 € pour deux, 29 230 € pour trois, 32 390 € pour quatre et 35 540 € pour cinq.?
Le montant du prêtIl ne peut dépasser 20% du coût de l’opération (30% dans les zones franches urbaines et dans les zones urbaines sensibles), dans la limite d’un prix maximal qui varie en fonction de la composition de la famille, de la localisation du logement et du caractère neuf ou ancien du logement.
Il ne peut également être supérieur à 50% du montant du ou des autres prêts d’une durée supérieure à deux ans. Les montants sont différents dans l’ancien et dans le neuf.
Le remboursementPlus les revenus de l’emprunteur et des personnes destinées à occuper le logement sont faibles, plus le remboursement du prêt à 0% est lent. Pour les revenus les plus faibles, les emprunteurs ne rembourseront leur prêt qu’après avoir remboursé les autres crédits.
Comme son nom l’indique, le taux d'intérêt est nul. Les inscriptions hypothécaires prises pour le garantir sont exonérées de la taxe de publicité foncière, d'où des frais d'actes notariés réduits.
Ce prêt ne donne pas droit à l’Aide personnalisée au logement (APL). Pendant la durée de remboursement du prêt, le logement ne peut être transformé en local commercial ou professionnel, ni utilisé en résidence secondaire, ni loué, sauf en cas de mobilité professionnelle engendrant une distance de plus de 70 km entre le lieu de travail et le logement concerné, de décès, de divorce, de dissolution d’un PACS, d’invalidité reconnue ou de chômage d’une durée de plus d’un an. Sachez également que l’obtention du nouveau prêt à 0% n’entraîne pas d’avantage fiscal spécifique.
Prêt d’accession socialeLe prêt d’accession sociale (PAS) permet de financer l’achat d’un logement.
Très proche du prêt conventionné (voir ci-après), son obtention est soumise aux conditions de ressources du demandeur.
Le PAS permet de financer la construction, l'acquisition ou l'amélioration d'un logement neuf, l’achat d’un logement ancien sans condition de travaux ou la réalisation de travaux dans un logement déjà occupé par le demandeur.
Les bénéficiairesL’obtention de ce prêt est soumise aux revenus annuels du foyer.
Les plafonds, fixés en 2001, n’ont pas été modifiés. Pour l’Ile de France, ils sont de 15 204 € pour une personne, 22 316 € pour deux, 26 800 € pour trois, 31 294 € pour quatre et 35 801 € pour cinq.
Pour le reste de la France, ils sont de 12 146 € pour une personne, 17 764 € pour deux, 21 364 € pour trois, 24 959 € pour quatre et 28 570 € pour cinq.
Le montant du prêtPeut atteindre 90 % du coût de l’opération, mais, les banques peuvent accorder un montant moins élevé.?
Le remboursementSa durée varie de 5 à 25 ans et peut aller jusqu’à 30 ans.
La charge mensuelle nette globale de remboursement ne devrait pas dépasser 25 à 30% des ressources mensuelles de l’emprunteur.
Le taux d’intérêt est le suivant : 5,35 % pour une durée inférieure à 12 ans ; 5,55% de 12 à 15 ans ; 5,70% de 15 à 20 ans ; 5,80 % pour une durée supérieure à 20 ans.
Ce prêt ouvre droit à l’Aide personnalisée au logement (APL).
Il peut également être complété par d’autres prêts (à taux 0, 1% logement, épargne logement, à caractère social).
En cas de chômage, le PAS permet de bénéficier d’une assurance permettant de reporter une partie des échéances.
Contrairement au prêt conventionné, le PAS ne permet pas de financer un investissement locatif.
Prêt épargne logementAprès une durée minimale d’épargne qui varie selon le régime choisi (compte ou plan), il est possible de bénéficier d’un prêt dont le montant dépendra des sommes épargnées. Il ne peut dépasser un plafond, différent suivant le régime choisi.
Le compte épargne logement est plus adapté au financement de travaux ou de grosses réparations en raison du montant maximum de prêt accordé (23 000 €).
Le plan épargne logement, quant à lui, aide à financer un projet immobilier plus important comme l’achat ou la construction d’une maison.
Prêt conventionnéCe prêt permet de financer la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien (il doit être la résidence principale du propriétaire ou de son locataire) et d’y effectuer des travaux.
Le montant du prêt conventionné peut couvrir la totalité des frais engagés pour l’achat ou l’amélioration d’un logement mais les banques peuvent n’accorder que 80% ou moins du montant de l’opération.
Les bénéficiairesL’obtention de ce prêt ne dépend pas des conditions de ressources du demandeur.
Le montant du prêt Il peut couvrir la totalité des frais engagés pour l’achat ou l’amélioration d’un logement mais les banques peuvent, si elles le souhaitent, accorder seulement 80% (ou même moins) du montant de l’opération.
Le remboursementLa durée du prêt varie de 5 à 30, parfois jusqu’à 35 ans.
Le taux d’intérêt du prêt conventionné varie de 6,20 à 6,65%. Négociable.
Contrairement au PAS, ce prêt est accessible à tous les ménages, sans plafond de ressources. Il ouvre également droit à l’Aide personnalisée au logement (APL). Le prêt peut être complété par d’autres prêts (à taux 0, épargne logement, 1% logement et à caractère social).?
Le taux d’intérêt est au-dessus de la moyenne des autres prêts. L’acquéreur a un an pour habiter son logement, à compter de la date d’achat ou de fin des travaux. Pendant toute la durée du prêt, le logement ne peut pas devenir un local commercial ou professionnel, être utilisé comme location saisonnière ou comme location meublée pour une durée supérieure à 4 mois par an, une résidence secondaire.?
Prêt locatif intermédiaireIl s’adresse à toute personne physique ou société civile immobilière (SCI) qui achète ou fait construire un logement neuf, destiné à la location dans des zones prioritaires ; qui achète un logement ancien vacant nécessitant au moins 15 % de travaux ; qui achète et transforme des locaux non destinés à l’habitation en logements ; qui achète un terrain, fait construire et qui le destine à la location.
Le remboursementLa durée du prêt est modulable et permet de choisir la durée de l’investissement locatif.
La location sera d’au moins six ans pour un prêt de 15 ans maximum et 12 ans au-delà de 15 ans. Le taux d’intérêt est fixe, à hauteur de 6 % sur toute la durée du prêt, le prêt pouvant aller jusqu’à 100 % de l’investissement.
Prêt locatif socialCe prêt s’adresse à tout investisseur, personne physique ou morale, qui réalise une opération locative.
Il est destiné à financer la construction de logements ou logements-foyers pour personnes âgées ou handicapées et destinés à la location ; l’acquisition et l’amélioration de logements anciens destinés à la location ; la transformation en logements de locaux non affectés à l'habitation, avec ou sans acquisition.
Le remboursementSa durée est de 30 ans au maximum. Le montant du prêt varie entre 50 % et 90 % du coût de l'opération. L'aide de l'Etat porte sur l'application d'un taux de TVA réduit à 5,5 % sur l'ensemble des postes constitutifs du prix de revient de l'opération, et une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant quinze ans.
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